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以案释法

【以案释法】定金与订金虽一字之差,法律后果却大相径庭,当事人应秉持公平合理、诚实信用原则实施法律行为
文章类别:以案释法 发布时间:2022.08.16

 【以案释法】定金与订金虽一字之差,法律后果却大相径庭,当事人应秉持公平合理、诚实信用原则实施法律行为

 

【案情简介】

202010月,郑某经与方某协商,将房屋以2,570,000元的价格转让给方某。郑某在收取方某50,000元的当日,向方某出具了《房产转让订金收据》,载明收取订金以及日后进行房屋转让手续办理等事项。方某后来未按约定办理转让房屋等手续,郑某在沟通联系未果的情况下,于20211月将涉案房屋以2,480,000元的价格转让给他人。方某随后要求郑某返还已交纳的50,000元未果,向法院起诉。郑某亦反诉,要求方某承担房屋差价造成的损失。一审法院判决后,郑某不服提出上诉。

【调查与处理】

汕尾市中级人民法院经审理认为,本案系房屋交付订金后未依约履行合同义务导致的订金返还与房屋买卖差价问题,应当具体情况具体分析。关于方某交付的50,000元能否返还问题,从郑某出具给方某的《房产转让订金收据》来看,双方在收据中并没有对50,000元明确约定,也没有其他证据能够证明是“定金”,因此不适用法律规定的定金;此外,双方也未将此款项约定为违约金,故该50,000元仅具有保证合同履行的性质,不适用“定金罚则”,在涉案买卖合同未成立时,郑某应当返还。对于郑某主张房屋转让差价的损失问题,综合本案查明事实来看,方某未依约履行相关义务,也未向郑某释明缘由。由于方某的违约行为,导致郑某后期处分房屋时出现损失。虽说房款差价损失与房屋市场价格波动有关,但客观上与方某的违约行为亦有因果关系,方某对此应承担相应的赔偿责任,郑某诉请应予支持。

【法律分析】

定金与订金虽一字之差,但性质完全不同。定金是为了担保债权实现、促使当事人履行合同,通过当事人约定形成。定金最大的特点是,如给付款项一方违约,即丧失定金所有权,定金归收取一方所有;如收取定金一方违约,则需双倍返还定金款项。而订金在法律中并无规定,一般视为预付款,在交易成就时,订金可充当货款作用,若交易不成就,订金应全额返还。因此订金并不具有担保功能,也不能适用定金罚则。

【典型意义】

日常交易中,订金与定金之争常见,但一字之差便会影响案件处理结果。能否适用定金罚则、能否返还,都需要当事人在约定中明确。本案中,方某交付款项后,因双方没有明确约定为定金,则仅能视为预付款的订金性质,约定无法履行后,收取方应予以返还。值得注意的是,作为当事人,交易中不仅要对相关款项的性质作出明确约定,亦应遵循诚实信用原则,否则也需承担相应的赔偿责任或经济损失。

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